Zwrot kosztów za media a ryczałt od najmu

Podatnicy osiągający wynagrodzenie z tytułu odpłatnego najmu nieruchomości prywatnych są zobowiązani do zapłaty ryczałtu od przychodu ewidencjonowanego. Warto zastanowić się czy  otrzymany od najemcy zwrot kosztów za media również podlega opodatkowaniu.

Podstawa opodatkowania ryczałtem od najmu

W myśl art. 6 ust. 1a  ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym (tzw. najem prywatny).

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych i podatku od nieruchomości, do których ponoszenia - zgodnie z umową najmu - zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

    • albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wypłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę)
    • albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Zwrot kosztów dokonany przez najemce nie podlega opodaktowaniu

Zatem, podstawą obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie kwota czynszu otrzymana przez od najemcy z tytułu wynajmu nieruchomości, a zatem czynsz za najem. Przykładowo w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 4.07.2023 r., nr 0115-KDST2-1.4011.214.2023.1.KB możemy przeczytać, ze opłaty na pokrycie kosztów administracyjnych, eksploatacyjnych oraz mediów, tj. zużycia wody, kanalizacji, ogrzewania wody, wywozu śmieci, energii elektrycznej, gazu ziemnego oraz usług TV i dostępu do Internetu nie będą stanowić u właściciela nieruchomości przysporzenia majątkowego, nie będą tym samym stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w sytuacji gdy z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. W zakresie uiszczenia ww. opłat wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a podmiotami uprawnionymi do otrzymania tychże środków. 

W rezultacie odpowiednie zapisy w treści umowy najmu chronią właściciela wynajmowanej nieruchomości przed dodatkowymi konsekwencjami w postaci konieczności zapłaty wyższego podatku.